Σε σωστή κατεύθυνση κρίνει τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων το τμήμα αναλύσεων της Alpha Bank. Όπως τονίζει αναμένεται να εξομαλύνει ουσιαστικά τη λειτουργία της αγοράς ακινήτων από το 2014. Αυτό, βέβαια, θα συμβεί με μεγαλύτερη βεβαιότητα εάν η θεσμοθέτηση του ΕΝΦΑ συνδυαστεί με την απολύτως αναγκαία δραστική μείωση, ή κατάργηση, του φόρου επί των συναλλαγών και με την επίσης απολύτως αναγκαία εκλογίκευση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων που αποτελούν κριτήριο για την επιβολή και του ΕΝΦΑ.
Ειδικότερα, το τμήμα αναλύσεων αναφέρει πως: "Ο ΕΝΦΑ θα επιβάλλεται, όπως είναι λογικό, στο κάθε ακίνητο χωριστά και όχι στο σύνολο της ακίνητης περιουσίας του κάθε φορολογουμένου, όπως συνέβαινε με τους ΦΑΠ. Η επιβολή του δικαιολογείται από το γεγονός ότι η αξία του ακινήτου εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τις υποδομές και τις υπηρεσίες που προσφέρονται από το κράτος σε κάθε περιοχή".
Επιπλέον, υποστηρίζει η Alpha Bank, ο νέος φόρος επιβάλλεται σε μια σημαντικά διευρυμένη φορολογική βάση (και στα εντός σχεδίου οικόπεδα και στα εκτός σχεδίου γήπεδα και αγροτεμάχια) και, επομένως, συνεπάγεται εκλογικευμένη και διαφανή επιβάρυνση για κάθε ακίνητο. Με αυτά τα δεδομένα, οι φορολογικοί συντελεστές πρέπει να είναι χαμηλοί. Είναι γεγονός, όμως, ότι για κάποιες συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων (ιδιαίτερα όσον αφορά τα εντός σχεδίου πόλεως οικόπεδα), η φορολογική επιβάρυνση είναι υπέρμετρα υψηλή και μάλλον θα υπάρξουν αλλαγές κατά την διαβούλευση. Ωστόσο, στα κτήρια, η επιβάρυνση που προκύπτει επί της (ισχύουσας) αντικειμενικής αξίας των ακινήτων είναι σχετικά χαμηλή και αναμένεται να συμβάλλει στην ομαλή λειτουργία της αγοράς ακινήτων, όπως προαναφέρθηκε. Τέλος, χαμηλή κρίνεται η επιβάρυνση από την επιβολή του ΕΝΦΑ στα εκτός σχεδίου πόλεως γήπεδα και αγροτεμάχια. Πιο αναλυτικά:
Στον τομέα των κτιρίων, η φορολογική επιβάρυνση από τον ΕΝΦΑ διαμορφώνεται περί το 0,35% - 0,45% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου κατά μέσο όρο. Αυτή η επιβάρυνση μπορεί να είναι μικρότερη για σχετικά παλαιά ακίνητα ή για τα ακίνητα χαμηλών ορόφων και μεγαλύτερη για τα νεόκτιστα ακίνητα και τα ακίνητα υψηλών ορόφων. Γενικά, η φορολογική επιβάρυνση που προκύπτει από αυτόν τον φόρο για τα κτήρια είναι στις περισσότερες περιπτώσεις μικρότερη από την επιβάρυνση που προέκυπτε από τον ΕΕΤΑ, ενώ καταργείται οριστικά και ο ΦΑΠ.
Στον τομέα των εντός σχεδίου πόλεως οικοπέδων, η μέση φορολογική επιβάρυνση επί της αντικειμενικής τους αξίας ανέρχεται κατά κανόνα μεταξύ 0,6% - 0,8% ετησίως. Σε κάθε περίπτωση, όμως, θα πρέπει ο νόμος να προσαρμοσθεί με τέτοιο τρόπο, ούτως ώστε οι συντελεστές αυτοί να μην ξεπερνούν σε καμιά περίπτωση το 1% της αντικειμενικής αξίας.
Τέλος, όσον αφορά τη φορολόγηση γηπέδων τα οποία βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού, ο ΕΝΦΑ προκύπτει από τον Βασικό Συντελεστή Φορολογίας (ΒΣΦ), ο οποίος προσδιορίζεται στα €1,5 ανά στρέμμα. Ο συντελεστής αυτός εφαρμόζεται για γήπεδα που έχουν Αρχική Βασική Αξία (ΑΒΑ) έως €490 ανά στρέμμα, χρησιμοποιούνται για μονοετείς γεωργικές καλλιέργειες και απέχουν πάνω από 800 μέτρα από τη θάλασσα.
Για γήπεδα που έχουν ΑΒΑ άνω των €20.000 το στρέμμα ο συντελεστής φορολόγησης γίνεται €5,25 ανά στρέμμα, εάν δε αυτά τα γήπεδα είναι ελαιοκαλλιέργειες τότε ο συντελεστής φορολόγησης γίνεται €9,45. Δηλαδή, για ένα αγροτεμάχιο 10 στρεμμάτων, αξίας άνω των €20.000 ανά στρέμμα που χρησιμοποιείται για ελαιοκαλλιέργεια, ο ΕΝΦΑ θα διαμορφωθεί στα €94,5 ετησίως. Αν αυτό το αγροτεμάχιο απέχει μόνο 150 μέτρα από τη θάλασσα, τότε ο ΕΝΦΑ θα ανέλθει στα €189. Εάν απέχει λιγότερο από 100 μέτρα από τη θάλασσα τότε ο ΕΝΦΑ θα ανέλθει στα €283,5.
Συνολικά, η θέσπιση του ΕΝΦΑ (στο βαθμό που θα γίνει δυνατή κάτω από τον κατακλυσμό αρνητικών κρίσεων που φαίνεται να έχει προκαλέσει από σημαντικές ομάδες πίεσης στην ελληνική κοινωνία) μπορεί να αποτελέσει μια από τις σπουδαιότερες διαρθρωτικές μεταρρυθμίσεις που θα υλοποιηθούν στην Ελλάδα και μάλιστα με μεγάλη καθυστέρηση.
Η εκλογικευμένη φορολόγηση όλων των ακινήτων αποτελεί έναν από τους βασικότερους θεσμούς σε όλες τις πολιτισμένες χώρες του κόσμου. Ένας σωστά διαρθρωμένος φόρος στα ακίνητα, στο βαθμό που θα επιβάλλεται στο σύνολο των ακινήτων και θα πληρώνεται από όλους ανεξαιρέτως, είναι αποδεδειγμένα ο φόρος με τις λιγότερο αρνητικές επιπτώσεις στην οικονομία. Ειδικότερα, έσοδα ύψους €3,5 δισ. είναι το ελάχιστο ποσό που θα πρέπει να αναμένεται από τον φόρο ακινήτων στην Ελλάδα. Αποτελεί μια από τις μεγαλύτερες αποτυχίες της οικονομικής πολιτικής στα προηγούμενα χρόνια το γεγονός ότι τα έσοδα από τους φόρους επί των ακινήτων στη 10ετία του 2000 είχαν καταποντιστεί σε επίπεδα κάτω των €0,4 δισ.
Αυτό συνέβη παρά τις τεράστιες επενδύσεις σε οικονομικές και κοινωνικές υποδομές που πραγματοποιήθηκαν στη χώρα στην τελευταία 15ετία που αύξησαν εντυπωσιακά την αξία της ακίνητης περιουσίας των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων. Τότε είχαμε την εύκολη λύση. Να πληρώνουμε για τις επενδύσεις αυτές με ανεξέλεγκτο δανεισμό από το εξωτερικό. Σήμερα, όμως, κανείς δεν μας δανείζει. Ωστόσο, οι οικονομικές και κοινωνικές υποδομές θα πρέπει να συνεχίσουν να συντηρούνται και να αναπτύσσονται. Διαφορετικά, η αξία της ακίνητης περιουσίας θα καταποντιστεί και μαζί με αυτή και η ίδια η ζωή μας.
Ο φόρος αυτός, ενισχύει, λοιπόν, την δυνατότητα του κράτους να παρεμβαίνει στην οικονομία και την κοινωνία για βελτίωση της ζωής των πολιτών αυτής της χώρας. Αντιθέτως, τα έσοδα που εισπράξαμε από τους διάφορους ΦΑΠ (να πληρώσουν όλοι οι άλλοι εκτός από εμάς) ποτέ δεν ξεπέρασαν τα €0,4 δισ. κατ' έτος. Με τα έσοδα αυτά είναι αδύνατον να στηρίξουμε τις κοινωνικές υπηρεσίες και υποδομές.
Βέβαια, θα πρέπει να λεχθεί ότι ο ΕΝΦΑ είναι ένας πολύ περίπλοκος φόρος και επιβάλλεται (πολύ σωστά) για πρώτη φορά στο σύνολο της ακίνητης περιουσίας. Ενδέχεται να έχει ακόμη σημαντικές ατέλειες και να συνεπάγεται ακόμη και απολύτως αδικαιολόγητες ασύμμετρες επιβαρύνσεις σε αρκετές περιπτώσεις. Αυτό που απαιτείται τώρα είναι να τελειοποιηθεί όσο το δυνατό περισσότερο ο ΕΝΦΑ έως την τελική θέσπισή του και αν ακόμη συνεχίσουν να εμφανίζονται δυσλειτουργίες να διορθωθούν κατά το δυνατό στην πορεία εφαρμογής του. Το χειρότερο βέβαια που μπορεί να συμβεί θα είναι, αντί των αναγκαίων βελτιώσεων στον ΕΝΦΑ, να μειωθεί η αποδοτικότητά του, με διορθώσεις και εκπτώσεις που αναιρούν την βασική φιλοσοφία αυτού του πολύ σημαντικού για την Ελλάδα νόμου.
