Του Γιώργου Λαμπίρη
Σαρωτικές είναι οι αλλαγές που φέρνει για τους πλειστηριασμούς και των τρόπο εκποίησης ακινήτων για όσους έχουν οφειλές σε τράπεζες ή το Δημόσιο. Το «σχέδιο Χαμηλοθώρη», όπως είναι γνωστό, έρχεται να μεταβάλει τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας όπως αυτός ίσχυε μέχρι και σήμερα. Το συγκεκριμένο σχέδιο ήταν ένα από τα βασικά νομοθετήματα της κυβέρνησης Σαμαρά, επί υπουργίας Χαράλαμπου Αθανασίου, το οποίο παρέμεινε στο συρτάρι καθότι μεσολάβησαν οι πρόωρες εκλογές αλλά και οι αντιδράσεις των δικηγόρων. Πλέον περιλαμβάνεται στα προαπαιτούμενα, στο σχέδιο των 977 σελίδων που τίθεται σε ψηφοφορία το βράδυ της Τετάρτης στη Βουλή.
Το συγκεκριμένο σχέδιο απέσπασε την έγκριση των τεχνικών κλιμακίων της τρόικας, προκαλώντας για μία ακόμη φορά σημαντικές ενστάσεις από την πλευρά των δικηγόρων.
Στη συνέχεια προσπαθούμε να αποκωδικοποιήσουμε τη σημασία του, καθώς και να διευκρινίσουμε τι ακριβώς ισχύει αναφορικά με τις κατασχέσεις ακινήτων, καθώς και με την πρώτη κατοικία για όσους πολίτες επιβαρύνονται με ανεξόφλητες οφειλές.
Διαβάστε επίσης: Με το ΟΚ της τρόικας στη Βουλή το σχέδιο Χαμηλοθώρη για τους πλειστηριασμούς
Τι σημαίνει στην πράξη το σχέδιο
To σχέδιο Χαμηλοθώρη επιφέρει τρεις βασικές αλλαγές στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, σε ό,τι αφορά τα κόκκινα δάνεια, όπως εξηγεί στο news.gr, ο δικηγόρος με εξειδίκευση σε θέματα ακινήτων, Γιώργος Νικολακόπουλος.
Τιμή πρώτης προσφοράς με βάση την εμπορική αξία
«Η πρώτη αλλαγή αφορά στο ότι ξεκινάει η τιμή πρώτης προσφοράς του ακινήτου από την εμπορική αξία και όχι από την αντικειμενική ή ποσοστό της αντικειμενικής. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι η τράπεζα μπορεί να θέσει το ακίνητο σε πλειστηριασμό με ιδιαίτερα χαμηλή τιμή έναρξης. Στη συνέχεια μπορεί να το αγοράσει κάποιος πολύ εύκολα, γεγονός που σημαίνει ότι ο δανειολήπτης θα συνεχίσει να χρωστάει το υπόλοιπο ποσό του δανείου», εξηγεί ο κύριος Νικολακόπουλος.
«Ωστόσο προτιμώ να υπάρχει μία αφηρημένη εμπορική έννοια όπως είναι η εμπορική αξία, διότι με αυτόν τον τρόπο η διάταξη είναι λίγο καλύτερη σε σχέση με τα όσα ζητούσε πέρυσι η τρόικα. Συγκεκριμένα, απαιτούσε να τεθεί η τιμή εκκίνησης στο 1/3 της αντικειμενικής αξίας. Αυτό σήμαινε ότι θα οριζόταν μία συγκεκριμένη τιμή, καθότι οι αντικειμενικές είναι προσδιορισμένες εκ των προτέρων από το κράτος, και έτσι ο δανειολήπτης δύσκολα θα μπορούσε να προσφύγει δικαστικώς, προσβάλλοντας τη συγκεκριμένη τιμή και αναφέροντας ότι δεν είναι η πραγματική. Το σχέδιο θέτει πλέον στο τραπέζι την έννοια της εμπορικής αξίας. Αυτό σημαίνει ότι ο δανειολήπτης μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο και να αμφισβητήσει την απόφαση της τράπεζας, η οποία εκτίμησε την εμπορική αξία σε ένα συγκεκριμένο ποσό. Μπορεί μάλιστα να ισχυριστεί και να αποδείξει ότι αυτή είναι πολύ υψηλότερη για συγκεκριμένους λόγους».
Προηγείται η τράπεζα στην είσπραξη χρημάτων από πώληση ακινήτου σε πλειστηριασμό
Ένα ακόμα σημείο του σχεδίου Χαμηλοθώρη για τους πλειστηριασμούς αφορά στο προνόμιο που αποκτά η τράπεζα στο πλειστηρίασμα. Αυτό πρακτικά σημαίνει , ότι τα χρήματα τα οποία προκύπτουν από την πώληση του ακινήτου στον πλειστηριασμό θα τα εισπράξει πρώτη η τράπεζα και στη συνέχεια οι εργαζόμενοι, η εφορία και τα ασφαλιστικά ταμεία για πιθανές οφειλές προς το μέρος τους.
Πώς οι ανεξόφλητες οφειλές μπορούν να οδηγήσουν τον πολίτη στη φυλακή
«Αυτό έχει δύο βασικές αρνητικές συνέπειες», εξηγεί ο κύριος Νικολακόπουλος. «Η πρώτη αφορά στο γεγονός ότι ο οφειλέτης χάνει το σπίτι του, αλλά δεν πληρώνει τους πιο ‘’επικίνδυνους’’ δανειστές, που είναι η εφορία, τα ασφαλιστικά ταμεία ή οι εργαζόμενοι. Πληρώνει μόνο την τράπεζα. Έτσι οι τρεις αυτοί παράγοντες έχουν δικαίωμα να τον οδηγήσουν στη φυλακή, ενώ μέχρι σήμερα συνέβαινε το αντίθετο. Μπορεί δηλαδή ο δανειολήπτης να έχανε το σπίτι του, αλλά εξοφλούνταν ταυτόχρονα οι οφειλές του προς το Δημόσιο και δεν βρισκόταν αντιμέτωπος με ποινικές κυρώσεις».
Μία ακόμα συνέπεια κατά τη συγκεκριμένη διαδικασία είναι ότι «η τράπεζα έχει πλέον μεγαλύτερο πρίσμα να προχωρήσει σε πλειστηριασμούς ακινήτων. Θα είναι η πρώτη που θα λάβει χρήματα από τη διαδικασία και δεδομένου ότι θα ξεκινάει τον πλειστηριασμό σε χαμηλή τιμή, θα μπορεί να ορίσει μία θυγατρική της στο χώρο του real estate, για να αγοράσει το ακίνητο σε αυτή την τιμή. Επομένως θα βγαίνει διπλά κερδισμένη. Και θα αγοράζει φθηνά σπίτια και θα εισπράττει πρώτη τα χρήματα».
Μειώνονται οι προθεσμίες εκδίκασης για οφειλές – Χάνεται το δικαίωμα υπεράσπισης με δικηγόρο
Με βάση το νομοσχέδιο που προωθείται στη Βουλή και ορίζει ότι μειώνονται σε βάρος του οφειλέτη οι προθεσμίες για να διακόψει τη διαδικασία κατάσχεσης. Σχετικά, ο δικηγόρος εξηγεί ότι: «Σε αυτή την περίπτωση οι προθεσμίες και η εκδίκαση πραγματοποιούνται σε σύντομο χρονικό διάστημα. Αυτό σημαίνει ότι δεν είναι εφικτή η αναστολή της υπόθεσης για μεγάλο χρονικό διάστημα. Ταυτόχρονα η δικαστική διαδικασία γίνεται αυστηρότερη. Γι’ αυτές τις υποθέσεις προβλέπεται περιορισμένη χρήση των μαρτύρων και του ακροατηρίου. Ενώ ο πολίτης είχε μέχρι σήμερα το θεμελιώδες δικαίωμα να προσπαθήσει και να αποδείξει το δίκιο του, ανατρέποντας ένα έγγραφο που είχε υπογράψει με την τράπεζα – π.χ. τα ψιλά γράμματα των συμβάσεων -, πλέον το χάνει».
Υπεράσπιση μέσω… εγγράφων
Πρακτικά αυτό που συμβαίνει στην περίπτωση αυτή είναι ότι σε αυτές τις δίκες ο κανόνας θα είναι η έγγραφη διαδικασία, η οποία θα ακολουθείται. Η έγγραφη διαδικασία θα στηρίζεται σε συμβάσεις, οι οποίες θα βασίζονται στην τήρηση των δεσμεύσεων που έχουμε υπογράψει με τον τραπεζικό φορέα. Μέχρι στιγμής ο πολίτης είχε τη δυνατότητα - μέσω δικηγόρου -, να αποδείξει ότι υπέγραψε καταχρηστικά κάποιους όρους. Το αιτιολογικό στηριζόταν στο ότι δεν έγινε προηγουμένως, καμία προφορική διευκρίνιση και δεν είχε τη δυνατότητα να το μελετήσει, μία διαδικασία η οποία εν τέλει λειτουργησε επιβαρυντικά σε βάρος του.
Ανυπεράσπιστη η πρώτη κατοικία
Σε ό,τι αφορά στην πρώτη κατοικία ο Γιώργος Νικολακόπουλος αναφέρει ότι παύει η προστασία μετά τη λήξη του νόμου Χατζηδάκη την 1/1/2015. «Η πρώτη κατοικία προστατεύεται μόνο με το νόμο Κατσέλη ή εφόσον ο ενδιαφερόμενος έχει προσφύγει στη δικαιοσύνη, ζητώντας τη διακοπή των διαταγών πληρωμής».
Δημόσιος φορέας για τη διαχείριση των οφειλών – Αναστολή στην προστασία
Σημειώνουμε ότι με βάση την εξαγγελία του αναπληρωτή υπουργού Οικονομίας, Γιώργου Σταθάκη, έως το τέλος του χρόνου θα υπάρξει αναστολή της προστασίας για την πρώτη κατοικία. Τα κριτήρια που θα λαμβάνονται υπόψη σε αυτή την περίπτωση θα είναι ανάλογα με το νόμο Χατζηδάκη, τα οποία ίσχυσαν κατά την περσινή χρονιά. Μετά το τέλος του χρόνου θα τεθεί σε ισχύ ο νόμος Σταθάκη, ο οποίος θα αφορά στη δημιουργία ενός δημόσιου φορέα για τη διαχείριση των κόκκινων δανείων, το οποίο θα έχει δικαίωμα να τα εξαγοράσει από την τράπεζα με ένα κούρεμα χρέους της τάξεως του 50%. Εκεί θα μεσολαβεί ο συγκεκριμένος φορέας, ο οποίος θα διαπραγματεύεται με το δανειολήπτη αναλόγως με τα εισοδήματα και την περιουσιακή του κατάσταση.
Πώς μπορούμε να αποφύγουμε τον πλειστηριασμό της πρώτης κατοικίας
Στο ερώτημα εάν η τράπεζα έχει το δικαίωμα κατάσχεσης της πρώτης κατοικίας ο κύριος Νικολακόπουλος απαντάει ότι: «Η τράπεζα έχει το δικαίωμα να κατάσχει την πρώτη κατοικία. Κατά το πρώτο στάδιο εάν το τραπεζικό ίδρυμα εκδώσει διαταγή πληρωμής και ο οφειλέτης δεν πραγματοποιήσει ανακοπή της διαταγής αυτής, και προχωρήσει η διαδικασία στο επόμενο στάδιο - κατάσχεση και ο προσδιορισμός του πλειστηριασμού -, ο δανειολήπτης δεν προχωρήσει εκ νέου σε ανακοπή, τότε το ακίνητο μπορεί να βγει σε πλειστηριασμό», σημειώνει ο δικηγόρος.
«Μόνο εάν ο οφειλέτης προχωρήσει σε ανακοπή της διαδικασίας σε κάποιο από τα στάδια που προαναφέραμε ή προσφύγει ακόμα και την τελευταία στιγμή στο νόμο Κατσέλη, μπορεί να σώσει το ακίνητό του. Όμως ο νόμος Κατσέλη προστατεύει μόνο την πρώτη κατοικία. Έτσι, εάν τεθεί σε πλειστηριασμό το εξοχικό ή κάποιο άλλο διαμέρισμα ο νόμος Κατσέλη δεν έχει καμία ισχύ».
