Ποια δικαιολογητικά χρειάζονται - Τι ισχύει για αλλοδαπούς που θέλουν να αγοράσουν στην Ελλάδα
Κάθε Ελληνίδα και Έλληνας ή πολίτης της Ευρωπαϊκής Ένωσης μπορεί να αποκτήσει το ακίνητο επιθυμεί σε οποιοδήποτε μέρος της Ελλάδας. Οι αγοραπωλησίες ακινήτων καταρτίζονται μόνο εγγράφως με συμβολαιογραφική πράξη ενώπιον συμβολαιογράφου.
Σημαντικό είναι ο Δικηγόρος να προβεί στον πλήρη έλεγχο των αρχικών τίτλων ιδιοκτησίας του κάθε ακινήτου στα κατά τόπους υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία για χρονικό διάστημα τουλάχιστον είκοσι ετών πίσω, ώστε να αποφευχθούν φαινόμενα απάτης.
Όσον αφορά τώρα στην αγορά ακινήτων από αλλοδαπούς σε παραμεθόριες ή μη περιοχές της Ελλάδας, σύμφωνα με τα άρθρα 25 παρ.1 και 26 παρ.2 του Νόμου 1892/1990, τα οποία τροποποιήθηκαν με το άρθρο 114 του Νόμου 3978/2011 απαγορεύεται σε αλλοδαπούς (φυσικά ή νομικά πρόσωπα) η αγορά γης και η απόκτηση οποιουδήποτε εν γένει εμπράγματου δικαιώματος σε περιοχές της ελληνικής επικράτειας που χαρακτηρίζονται ως παραμεθόριες, χωρίς προηγούμενη χορήγηση σχετικής άδειας από το Ελληνικό Κράτος. Ως παραμεθόριες περιοχές ορίζονται πλέον: οι τέως νομοί Δωδεκανήσου, Έβρου, Θεσπρωτίας, Καστοριάς, Κιλκίς, Λέσβου, Ξάνθης, Πρέβεζας, Ροδόπης, Σάμου, Φλώρινας και Χίου, οι νήσοι Θήρα και Σκύρος, καθώς και οι τέως επαρχίες Νευροκοπίου του τέως νομού Δράμας, Πωγωνίου και Κόνιτσας του τέως νομού Ιωαννίνων, Αλμωπίας και Έδεσσας του τέως νομού Πέλλης και Σιντικής του τέως νομού Σερρών. Το άρθρο 114 του Νόμου 3978/2011 αποχαρακτηρίζει από "παραμεθόριες" αρκετές περιοχές της Ελληνικής Επικράτειας.
Έτσι το άρθρο 2 Ν. 3978/2011 ορίζει ότι "με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται με πρόταση των Υπουργών Εξωτερικών, Οικονομικών, Εθνικής Άμυνας, Οικονομίας, Ανταγωνιστικότητας και Ναυτιλίας, Προστασίας του Πολίτη και Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, μπορεί να αρθεί ο χαρακτηρισμός κάποιας από τις ανωτέρω περιοχές των παραγράφων 1 και 2 ως παραμεθόριας. Με όμοιο προεδρικό διάταγμα μπορούν να χαρακτηρίζονται και άλλες περιοχές ως παραμεθόριες".
Απαραίτητα δικαιολογητικά για την αγορά ακινήτου σε παραμεθόριο περιοχή από αλλοδαπό είναι τα εξής:
1. Προσκόμιση των τίτλων κυριότητας του ιδιοκτήτη/πωλητή του ακινήτου που πρόκειται να αγοραστεί.
2. Ληξιαρχική πράξη γέννησης ή πιστοποιητικό γέννησης του αγοραστή (με πρόσφατη ημερομηνία).
3. Βιογραφικό σημείωμα του αγοραστή.
4. Φωτοαντίγραφο Δελτίου ταυτότητας ή του Διαβατηρίου του αγοραστή.
5. Άδεια διαμονής και Βεβαίωση κατάθεσης δικαιολογητικών για ανανέωση της άδειας διαμονής μαζί με την προηγούμενη ή θεώρηση εισόδου (VISA) στην Ελλάδα ή οποιοδήποτε άλλο έγγραφο που αποδεικνύει νόμιμη είσοδο και διαμονή στην Ελλάδα.
6. Πρόσφατη βεβαίωση Ποινικού Μητρώου από το αρμόδιο Υπουργείο της χώρας προέλευσης του αγοραστή.
7. Επικυρωμένο τοπογραφικό διάγραμμα, της ευρύτερης περιοχής του προς αγορά οικοπέδου ή σχεδιάγραμμα της περιοχής της προς αγορά κατοικίας, τα οποία (διαγράμματα) να είναι ενταγμένα σε κάποιο κρατικό σύστημα αναφοράς (π.χ. ΕΣΓΑ 87) και να έχουν επισημασμένη τη θέση του ακινήτου σε απόσπασμα χάρτη 1:50.000 ή 1:5.000 της Γεωγραφικής Υπηρεσίας Στρατού (Γ.Υ.Σ.).Τα ανωτέρω τοπογραφικά θα φέρουν πρωτότυπη σφραγίδα και υπογραφή τοπογράφου μηχανικού ή μηχανικού άλλης αρμόδιας ειδικότητας.
Για τους αλλοδαπούς που επιθυμούν να αγοράσουν ακίνητο σε περιοχή, η οποία πλέον δεν χαρακτηρίζεται ως "παραμεθόριος, χρειάζονται τα εξής δικαιολογητικά:
1. Διαβατήριο της χώρας προέλευσης ή νόμιμη Άδεια Διαμονής και
2. η έκδοση Αριθμού Φορολογικού Μητρώου (Α.Φ.Μ.) από τις ελληνικές φορολογικές αρχές.
Επιπλέον, βάσει του άρθρου 36Α του νόμου 4146/2013, δίνεται πλέον η δυνατότητα σε αλλοδαπούς κατοίκους του εξωτερικού, πολίτες τρίτων χωρών, που δεν είναι μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης, να αποκτήσουν πενταετή άδεια παραμονής (5 έτη) αγοράζοντας ή μισθώνοντας κάποιο ακίνητο στην Ελλάδα αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Εσωτερικών και Οικονομικών το ύψος της ως άνω ακίνητης περιουσίας μπορεί να αναπροσαρμόζεται, και θα προκύπτει σύμφωνα με τις αναγραφόμενες επί των συμβολαίων αξίες των ακινήτων ή των συμβάσεων μίσθωσης.
Τι δικαιώματα παρέχει αυτή η 5ετής άδεια παραμονής στους άμεσα αγοραστές/ιδιοκτήτες, αλλά και στα μέλη των οικογενειών τους;
Τους παρέχει και την ταυτόχρονη δυνατότητα ισόχρονης επέκτασης της διάρκειάς της και τους παρέχει τη δυνατότητα να ταξιδεύουν ανενόχλητα σε όλες τις χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης και της Συνθήκης Σέγκεν (Schengen) χωρίς να τους ζητείται βίζα εισόδου στις χώρες αυτές.
Τα κράτη που έχουν υπογράψει τη συνθήκη Σέγκεν (Schengen) είναι τα ακόλουθα: Βέλγιο, Βουλγαρία, Τσεχία, Δανία, Γερμανία, Εσθονία, Ελλάδα, Ισπανία, Γαλλία, Ισλανδία, Ιταλία, Κύπρος, Λεττονία, Λιχτενστάιν, Λιθουανία, Λουξεμβούργο, Ουγγαρία, Μάλτα, Ολλανδία, Νορβηγία, Αυστρία, Πολωνία, Πορτογαλία, Ρουμανία, Σλοβενία, Σλοβακία, Φινλανδία, Ελβετία, Σουηδία.
Από τα τέλη του περασμένου μήνα άνοιξε και η εφαρμογή του Υπουργείου Οικονομικών με την οποία ξεμπλοκάρουν οι αγοραπωλησίες ακινήτων που είχαν παγώσει για 4 μήνες. Έτσι οι συμβολαιογράφοι είναι σε θέση να εκδίδουν ταυτότητα οφειλής για την πληρωμή του φόρου υπεραξίας.
Επισημαίνουμε επίσης ότι :
Ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακίνητου, το οποίο αποκτήθηκε από το 1995 και μετά.
Ως τιμές κτήσης θεωρούνται οι αναγραφόμενες στα συμβόλαια, ενώ αν δεν υπάρχει τιμή κτήσης, τότε αυτή θα προκύπτει κατ' εκτίμηση με βάση έναν μαθηματικό τύπο.
Οι συμβολαιογράφοι είναι υπόχρεοι σε παρακράτηση φόρου με συντελεστή 15% επί της προκύπτουσας υπεραξίας.
Επιπλέον, ο πωλητής καταβάλλει στο συμβολαιογράφο με τραπεζική επιταγή κατά την υπογραφή του συμβολαίου μεταβίβασης το ποσό του φόρου που αντιστοιχεί στην υπεραξία (15%). Ο φόρος που παρακρατείται, αποδίδεται από τους συμβολαιογράφους με τραπεζική επιταγή σε διαταγή του Ελληνικού Δημοσίου εντός πέντε εργάσιμων ημερών από την υπογραφή του συμβολαίου.
Χρύσα Τσιώτση, Δικηγόρος
[email protected]
