Ποια η διαφορά της προσημείωσης υποθήκης από την υποθήκη;
Η πρώτη εμπειρία πολλών ανθρώπων, με δικηγόρους και δικαστικές αίθουσες, συναντάται, όταν παίρνουν κάποιο τραπεζικό δάνειο, είτε στεγαστικό, είτε επιχειρηματικό και η τράπεζα τους υποχρεώνει να εγγράψουν υπέρ της, προσημείωση υποθήκης, πάνω σε ακίνητό τους, προκειμένου να είναι πιο εξασφαλισμένη η απαίτηση της τράπεζας. Κατά κανόνα, οι προσημειώσεις ακινήτων, εγγράφονται με τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων και μάλιστα συναινετικά αφού η τράπεζα αξιώνει τη συναίνεση του πελάτη προκειμένου να του δώσει το δάνειο.
Οι συναινετικές προσημειώσεις γίνονται με τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων και προϋπόθεση λήψης κάθε ασφαλιστικού μέτρου, είναι η ύπαρξη κινδύνου ή επείγουσας περίπτωσης. Δηλαδή, έχουμε μεγάλο ύψος του δανείου, σε σχέση με τη μικρή σχετικά περιουσία του οφειλέτη και σε κάθε περίπτωση, η δήλωση συναίνεσης του ιδιοκτήτη ενώπιον του Δικαστή, αναπληρώνει τις όποιες αμφιβολίες, για την ύπαρξη κινδύνου εξόφλησης.
Η προσημείωση, είναι ουσιαστικά μία κανονική υποθήκη, υπό την αίρεση της εμφάνισης οφειλής, μετατρέπεται δηλαδή αναδρομικά σε υποθήκη, από την ημέρα εγγραφής της, όταν ο οφειλέτης καταστεί υπερήμερος και εκδοθεί εναντίον του τελεσίδικη δικαστική απόφαση ή διαταγή πληρωμής.
Τίτλους για εγγραφή υποθήκης αποτελούν οι διαταγές πληρωμής, οι τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις, και οι τίτλοι από ιδιωτική βούληση (π.χ ιδιωτικό συμφωνητικό για έγγραφη υποθήκης σε περίπτωση μη εμπρόθεσμης εξόφλησης δανείου από τον δανειολήπτη).
Ποια είναι όμως η διαφορά ανάμεσα στην υποθήκη και στην προσημείωση υποθήκης;
Σκοπός κάθε υποθήκης, είναι να ικανοποιηθεί ο ενυπόθηκος δανειστής, προνομιακά, σε σχέση με τυχόν δανειστές του ιδίου οφειλέτη, οι οποίοι δεν έχουν κάποια εμπράγματη εξασφάλιση, δηλαδή δεν έχουν εγγράψει κάποια προσημείωση υποθήκης σε ακίνητο του οφειλέτη.
Η τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη, με βάση δικαστική απόφαση, πρέπει να γίνει εντός αποκλειστικής προθεσμίας 90 ημερών, διαφορετικά δεν υφίσταται.
Τι γίνεται αν σε ένα ακίνητο, υπάρχουν περισσότερες της μίας προσημειώσεις υποθήκης;
Μπορεί σε ένα ακίνητο να υπάρχουν περισσότερες της μιας προσημειώσεις και αυτές κατατάσσονται, κατά χρονολογική σειρά, ενώ αν εξαλειφθεί η πρώτη, η δεύτερη στη σειρά γίνεται πρώτη κ.ο.κ.
Τι πρέπει να ισχύει για να εγγράψει κάποιος προσημείωση υποθήκης σε ακίνητο;
Για να εγγράψει προσημείωση κάποιος σε ακίνητο, εννοείται ότι πρέπει να του ανήκει, ενώ μπορεί κάποιος τρίτος να παραχωρήσει προσημείωση σε ακίνητό του, για λογαριασμό άλλου, ακόμα και αν ο ίδιος δεν έχει καμία σχέση με το χρέος (δεν είναι συνοφειλέτης ή εγγυητής), όπως συμβαίνει συνήθως, όταν οι εταίροι προσημειώνουν τα ακίνητά τους, για να μπορέσει να λάβει δάνειο η εταιρία τους.
Αν το χρέος δεν πληρωθεί από τον τρίτο, η τράπεζα έχει δικαίωμα να κατασχέσει και να εκπλειστηριάσει το υποθηκευμένο ακίνητο εκείνου, που ουσιαστικά δεν χρωστάει τίποτα! Οπότε σε αυτές τις περιπτώσεις των εταιρικών δανείων, θα πρέπει να είμαστε ιδιαίτερα προσεκτικοί.
Όταν ο δανειολήπτης εξοφλήσει το οφειλόμενο ποσό, τότε ζητά με αίτηση ασφαλιστικών μέτρων στο Δικαστήριο, την άρση της προσημείωσης υποθήκης και η τράπεζα συναινεί σε αυτή την εξάλειψη.
Η προσημείωση υποθήκης, η τροπή της σε υποθήκη, η εξάλειψη υπόκεινται σε διατυπώσεις δημοσιότητας;
Κάθε εγγραφή και εξάλειψη προσημείωσης ή τροπή προσημείωσης σε υποθήκη, εγγράφεται στα βιβλία υποθηκών του Υποθηκοφυλακείου (ή Κτηματολογίου, όπου υπάρχει), ενώ αν το ακίνητο βγει σε πλειστηριασμό, ο υπερθεματιστής (δηλαδή αυτός που το αποκτά με τον πλειστηριασμό) το παίρνει χωρίς βάρη.
Ποια η διαφορά ανάμεσα στην προσημείωση υποθήκης και την υποθήκη;
Η προσημείωση υποθήκης είναι είδος προσωρινής υποθήκης που μπορεί να τραπεί σε οριστική, οπότε από το χρονικό σημείο της τροπής πρόκειται για κανονική υποθήκη, η οποία θεωρείται ότι υπάρχει αναδρομικά από την ημέρα εγγραφής της προσημείωσης. Πρόκειται ουσιαστικά για υποθήκη υπό την διπλή αναβλητική αίρεση (αναβλητική αίρεση = προϋπόθεση της επέλευσης μελλοντικού και αβέβαιου γεγονότος)
α) της τελεσιδικίας της απόφασης που επιδικάζει την ασφαλιζόμενη απαίτηση και
β) της τροπής της προσημείωσης σε υποθήκη μέσα σε αποκλειστική προθεσμία 90 ημερών από την τελεσιδικία της απόφασης.
Η υποθήκη είναι το εμπράγματο δικαίωμα που συστήνεται από τον οφειλέτη ή τρίτον (μη οφειλέτη) σε ξένο προς το δανειστή ακίνητο προς εξασφάλιση της απαίτησης του δανειστή με την προνομιακή ικανοποίηση του από το προϊόν της αναγκαστικής εκποίησης του πράγματος (εκποίηση πράγματος του δανειστή με πλειστηριασμό).
Η υποθήκη συστήνεται μόνο σε ακίνητα που μπορούν να εκποιηθούν, δηλαδή τα ακίνητα των ιδιωτών και όσα ανήκουν στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου, οι οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες, τα αστικά και αγροτικά ακίνητα κ.α.
Χρύσα Τσιώτση
Δικηγόρος
[email protected]
