Ο γείτονας σας ζήτησε να περνάει από το ακίνητό σας για να μπορέσει να έχει πρόσβαση στο δικό του ακίνητο. Τί συμβαίνει σε αυτή την περίπτωση; Πολλές φορές έχετε ακούσει τον όρο πραγματική δουλεία διόδου.
Τί είναι όμως η πραγματική δουλεία διόδου;
Η πραγματική δουλεία είναι εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο υπέρ του κυρίου άλλου ακινήτου που του παρέχει κάποια ωφέλεια (δίοδο), δηλαδή πραγματική δουλεία, εξαιτίας της οποίας ο κύριος του δουλεύοντος (του κυρίου ακινήτου που παραχωρεί τη δουλεία διόδου), κτήματος φέρει το βάρος να ανέχεται κάποια χρησιμοποίηση του ακινήτου του από τον κύριο του δεσπόζοντος (κύριος του δεσπόζοντος ακινήτου είναι αυτός που αποκτά την ωφέλεια, δηλαδή τη δίοδο στο ακίνητό του).
Πώς όμως συστήνεται μία δουλεία;
Η δουλεία μπορεί να συσταθεί με συμβολαιογραφική πράξη σύστασης πραγματικής δουλείας διόδου.
Σε περιοχές όμως της ελληνικής περιφέρειας, η πραγματική δουλεία συστήνεται και με έναν άλλον τρόπο, δηλαδή με τη χρησικτησία. Για την κτήση πραγματικής δουλείας με έκτακτη χρησικτησία απαιτείται η άσκηση συνεχούς και αδιάλειπτης οιονεί νομής στο πράγμα επί 20ετία.
Τί είναι όμως η οιονεί νομή;
α) η ύπαρξη της φυσικής εξουσίασης του προσώπου στο πράγμα, η οποία αποτελεί το περιεχόμενο του δικαιώματος της δουλείας,
β) η θέληση του προσώπου να ασκεί την εν λόγω φυσική εξουσία με διάνοια δικαιούχου, με τη θέληση, δηλαδή, να έχει την εξουσία αυτή ως να έχει το δικαίωμα αυτό επάνω στο ακίνητο
και γ) η προς εξουσία θέληση να κατευθύνεται σε αλλότριο (ξένο) πράγμα.
Πώς πρέπει να σχεδιασθεί η διέλευση στο γειτονικό ακίνητο;
Η διέλευση μέσα από το γειτονικό ακίνητο πρέπει να σχεδιασθεί έτσι ώστε να εξυπηρετεί βεβαίως το περίκλειστο ακίνητο (το ακίνητο που στερείται διόδου), αλλά να προκαλεί και την μικρότερη δυνατή όχληση ή ζημία στο γειτονικό ακίνητο (το δουλεύον ακίνητο). Ο κύριος του περίκλειστου ακινήτου (δεσπόζοντος ακινήτου) υποχρεούται να καταβάλει άπαξ αποζημίωση για την διέλευση που του παρέχει το γειτονικό ακίνητο.
Τι γίνεται όταν ο γείτονας αρνείται να παραχωρήσει την απαραίτητη δουλειά διόδου;
Αν ο γείτονας αρνείται την παραχώρηση δουλείας διόδου, ο κύριος του "τυφλού" (περίκλειστου) ακινήτου μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο, ζητώντας να υποχρεώσει τον γείτονα να του παραχωρήσει δουλεία διόδου, έναντι αποζημιώσεως. Θα πρέπει όμως να αποδείξει ότι η συγκεκριμένη δουλεία διόδου που ζητάει είναι η προσφορότερη, ότι δεν υπάρχει δηλαδή, άλλη καλύτερη δίοδος από άλλο γειτονικό ακίνητο και ότι αναλογικώς επιτυγχάνει την μεγαλύτερη δυνατή ωφέλεια για το περίκλειστο ακίνητο και την μικρότερη δυνατή ζημία στην γειτονική ιδιοκτησία.
Αν όμως το περίκλειστο ακίνητο δεν ήταν εξ αρχής τέτοιο, αλλά κατέστη περίκλειστο από ενέργειες του ιδιοκτήτη του, το Δικαστήριο μπορεί να αρνηθεί την δουλεία διόδου. Για παράδειγμα, μία τέτοια περίπτωση είναι όταν π.χ. το ακίνητο αρχικώς είχε πρόσβαση σε δρόμο, αλλά ο ιδιοκτήτης του πούλησε ένα τμήμα του σε άλλον, με αποτέλεσμα το τμήμα που του έμεινε να καταστεί περίκλειστο.
Πότε αποσβήνεται η πραγματική δουλεία.
Η πραγματική δουλεία αποσβήνεται (δηλαδή δεν υφίσταται πλέον), αν η άσκησή της έχει καταστεί απολύτως και διαρκώς αδύνατη. Τέτοια αδυναμία υφίσταται όταν έπαυσε η παροχή ωφέλειας ή χρησιμότητας από το δουλεύον ακίνητο υπέρ του δεσπόζοντος ακινήτου ή δεν υπάρχει ανάγκη του δεσπόζοντος ακινήτου διότι αυτό απέκτησε δική του αυτοτελή πρόσβαση, αφού η ύπαρξη της χρησιμότητας ή της ανάγκης αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση της δουλείας.
Δηλαδή αν μετά τη σύσταση της πραγματικής δουλείας διόδου, το δεσπόζον (τυφλό ή περίκλειστο) ακίνητο εξυπηρετείται στην πρόσβασή του από άλλη οδό, παύει ο λόγος ύπαρξης της δουλείας γιατί αυτή δεν παρέχει πλέον χρησιμότητα και το δεσπόζον ακίνητο δεν έχει πλέον ανάγκη να του παρέχει πρόσβαση ο κύριος του άλλου ακινήτου (δηλαδή του δουλεύοντος ακινήτου).
Πώς προστατεύεται η πραγματική δουλεία διόδου;
Αυτός που έχει δικαίωμα πραγματικής δουλείας και όταν υπάρχουν περισσότεροι δικαιούχοι ο καθένας από αυτούς, έχει δικαίωμα, σε περίπτωση προσβολής να απαιτήσει από τον προσβολέα την αναγνώριση της δουλείας και την άρση της προσβολής, καθώς και την παράλειψη της στο μέλλον.
Πότε ασκείται καταχρηστικά το δικαίωμα της πραγματικής δουλείας διόδου;
Υπάρχουν όμως και περιπτώσεις που ενώ ένα ακίνητο έχει αυτάρκεια και έχει άμεση πρόσβαση και εξυπηρετείται από κοινόχρηστο δημοτικό δρόμο, εξακολουθεί να χρησιμοποιεί τη δίοδο επί του δουλεύοντος ακινήτου. Η εξακολούθηση της χρήσης αυτού του δικαιώματος, συνιστά κατάχρηση δικαιώματος και συνεπώς αποτελεί και νομικό λόγο αδυναμίας άσκησης της πραγματικής δουλείας, διότι υπερβαίνει τα όρια που θέτει ο νόμος, καθώς το δημόσιο συμφέρον επιβάλλει να μην παρεμποδίζεται με άσκοπους περιορισμούς, η οικονομική εκμετάλλευση των ακινήτων.
Χρύσα Τσιώτση
Νομικός
[email protected]
